記者陳建宇／綜合報導

民眾購屋時都會注意到「公設比」這個詞，但是公設比到底是什麼？業者指出凡是「有頂蓋」的公共設施都算是公設，而這些公設佔整體樓地板面積的比例就是公設比，通常新房子的公設比會較高，相對新穎設備也較多，中古屋公設比較低，室內坪數也會大一點，就看民眾怎麼取捨。

對買房子的人來說，「公設比」都是必須認識的一個名詞，但公設比怎麼算出來的，很多人不了解，事實上，每個新建案的公設比，都是在房子規劃時就已經確定，再由建築師根據建商訂出來的公設比去設計，並非房子蓋完之後才計算公設比多寡。

而要知道公設比怎麼算，就要先知道「公設」是什麼，上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示，根據建築法規，所謂的公設就是「有頂蓋、供給住戶全體公共使用的空間」，舉例來說，1樓的門廳、健身房、媽媽教室這類「有頂蓋」的休閒設施區域，就屬於公設的範疇。不過若是戶外的泳池、中庭花園等設施，因為沒有「頂蓋」，因此不屬於公設。

而公設也分為「大公」、「小公」2種，大公就是全體住戶都能使用的範圍，例如門廳、健身房等，小公則是特定住戶使用，例如當層的梯廳就只有該樓層的住戶使用，就稱之為小公。

而上述提到的「公設」就是公設比計算裡的「分子」，計算公設比的「分母」則是全體住戶所持有的樓地板坪數，除出來的數字乘上100%就是所謂的公設比。施棟瀝舉例，某社區有頂蓋的公設面積1000坪，而全體住戶所持有的樓地板坪數為3000坪，計算下來該社區的公設比就是33.3%。

而目前市面上的新建案公設比多在35%以上，房仲專家表示，以高雄為例屋齡0~5年的新房子公設比多在36~38%，而屋齡5~15年的中古屋公設比約30~35%，15~25年中古屋約27~29%，而屋齡25年以上的中古社區公設比則約20~25%，特殊產品如公寓、華廈公設比可能還會更低。

而新建案公設比之所以高主要也是迎合民眾的需求，例如規劃健身房、圖書室等等休閒設施，規劃的面積愈多，公設比自然就會愈高。此外法規限制也是拉高新建案公設比的原因之一。

施棟瀝指出，自從2003年蘆洲「大囍市」社區火災造成嚴重傷亡後，政府便更改建築法規要求8樓以上的大樓要有雙逃生梯，同時逃生梯的寬度也有限制，再加上多數大樓需要2部以上的電梯，也讓公設比難以降低。

不過，建商在規劃時其實有些細節可以調整，讓整體公設比不至於太高，例如逃生梯間的轉彎處若能截角，或是減少梯廳的空間改為鏤空，就能省下多餘不需要的空間，也能降低公設比。

不過民眾這麼斤斤計較公設比高低，對於坪數的影響真的很大嗎？房仲專家表示，若以同樣權狀50坪比較，買現在的新建案室內坪數約28~30坪左右，但買同樣坪數屋齡15年以上的中古屋，實際室內坪數可以到達35坪左右，相比之下就相差約5~7坪的空間，相當於多1個臥室的空間。

但房仲專家也指出，公設比高低各有優點，民眾購屋前要考慮清楚需求，若是想要擁有多樣化公設、在家就像住飯店感覺的房子，就必須接受新建案的公設比較高、壓縮室內坪數，反之若想要實際住家坪數較大，那麼找屋齡略高一點的社區坪數會比較實在。