仲介AGENT

仲介AGENT 不動產交易涉及的專業知識廣泛,一般人很難面面俱到。學會依靠有規模的房屋仲介公司,透過其專業及經驗,高深專門的不動產法律、地政稅令、建築法規等,自然有人操心代勞!
看懂「委託銷售契約」
賣方(與房屋所有權人需為同一人)與仲介業者簽訂「不動產委託銷售契約書」後,就開始了委託仲介賣屋的作業!
1. 契約審閱權
可要求簽約三天前攜回審閱,是消保法給消費者的保障。
2. 不動產標示
◎ 不動產位置與權利範圍標明愈清楚,愈能減少日後糾紛,同一筆土地上有兩棟以上建物的屋主,建物門牌更要正確列明。
◎ 車位標示
若要出售車位,應將車位的產權及使用狀態明確標示清楚,若停車位有編號,最好一併填寫。三種停車位核准建築執照的設計圖上都有明確標示平面式、機械式(車位型式)坡道式、升降式(進入停車場方式)。
◎ 附隨買賣設備
置於屋內的傢俱設備,要逐項列明是否附隨,否則會造成交屋時認定不歧的糾紛。
3. 委託銷售價格
即賣方願意出售的價格,多內含需給付給仲介公司的服務費及需繳納的土地增值稅,若另有車位,要內含於總價或另計要列明。可向經紀人員查詢附近區段行情,或已成交物件的行情資料為參考,也可將售屋時相關費用支出列入考量,訂出較合理的價格。
4. 委託銷售期間
多久無一定限制,通常多以三個月為期,到期自動解約。
5. 付款方式及應備文件
一般多約定為總價款10%、10%、10%、70%。
6. 服務報酬
目前仲介業者多向賣方收取成交價額的4%為服務費。
7. 授權代理與定金效力
是否同意授權仲介公司代為收受買方定金。
8. 特別約定事項
若有條款外的特別約定,需經賣方簽章並蓋上仲介公司店章才生效。
9. 立契約書人
注意蓋有仲介公司的大小章、經紀人簽署及經紀人證照字號,如果缺公司大小章,委託關係僅止於經紀人,而非與仲介公司的委任關係,將較無法確保服務品質。
10. 房屋仲介公司是受買賣雙方委託為居間斡旋的地位,在不動產買賣契約簽訂後,仲介義務就算告一段落。所以,一般交屋後,買方發現房屋有任何瑕疵,都會要求前任屋主出面解決。在填寫不動產標的現況說明書時,有關委託不動產之重要事項(如規約、依慣例使用之現況等)及一切足以影響買方意願之情形(如房屋有類似像結構安全、滲漏水、海砂屋、輻射屋或公共設施用地等瑕疵,另外如管理費、車位狀態、是否有佔用鄰地、界址糾紛等),都要主動告知仲介公司並書面明確記載,若故意不告知或因過失而漏未告知,都可能造成日後買賣契約無效或被撤銷,反而得不償失。