換屋學問大 四招教你愈換愈開心

對換屋族群而言,最困擾的就是究竟要「先買後賣」或是「先賣後買」,東森房屋董事長王應傑指出,一般購屋人財力有限,通常會選擇「先賣後買」,然而要提醒換屋人留意的是,特別是不曾有換屋經驗的購屋人,不要以為原先的房子一成交立刻就會有進帳,除非買你房子的人是捧著現金一次付清,否則要等買方房貸核撥成功,還得等上一段時間。

序號 換屋首選因素 熱門區域
北市 北縣 
   1新興生活商圈,生活機能也近成熟 內湖區 板橋市
   2交通便利,近捷運站 南港區 中永和
   3價格較低(與其它市中心區域比較),但人文素質相近 文山區 新店市
   4具增值潛力區 信義區 新莊市


最好能夠等到確認了買方的貸款的確沒問題之後,再出手購置新屋,以免出現資金週轉不靈的窘境。東森房屋天母SOGO加盟店長張永興也建議「換屋四部曲」,首先應採取「先賣後買」策略,除了可以避免不必要的資金壓力,如果真的房子賣掉、暫時還找不到新屋,更可向買方協調交屋時間,看看是否能夠使用「售後回租」的方式,先租住原屋一段時間,等新屋入手再搬家,免去青黃不接時期的不便。

第二,既然是換屋,代表有更充足的財力,應慎選地段。張永興說,應儘量選擇主幹道旁的房子,價格較穩定、產品也較理想,巷內的房子一般價值沒有主幹道旁的房子來得高。尤其天母地區經過去年金融海嘯盤整之後,屋主對於房價的期望價格下降,此時進場可以較合理的價格買到不錯的產品。

第三,應選擇具有潛在增值空間的地段,也就是具抗跌性的房子。張永興說,具有重大公共建設項目、明星學區或者如天母地區自從SOGO百貨開幕之後,周邊房市詢問度備增,就是很明顯的例子。

第四,善用重購退稅。張永興指出,天母地區的換屋頻率較高,周期大約是平均十年,他特別提醒換屋民眾,如果原來的房子持有接近廿年,賣掉時必須繳納的增值稅有可能高達二、三百萬元,他就曾經幫客戶以重購退稅的方式,退回二百多萬元的土增稅,金額相當可觀。

所謂重購退稅,土地稅法規定,只要在出售自用住宅用地後二年內,重 購自用住宅用地,先前出售自用住宅用地所繳交的土地增值稅就可以申請退回。先買後賣的情形也可以適用重購退稅。簡單來說,即新買的房子的土地公告現值,大於原來持有的房子的公告現值時,就能夠把所繳納的土地增值稅退回,這就需要房仲業者幫忙找尋公告現值較原屋高的房子,而且一生之中不限次數,換屋族群應善加利用。